富士山麓に格安中古別荘を購入するアラフォーサラリーマン

元現場監督で現在不動産屋勤務の猫好きオヤジサラリーマンが綴るDIY別荘ライフのブログ

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アラフォーリーマンおやじ

Author:アラフォーリーマンおやじ
一言:富士山は偉大だ!
仕事:不動産営業マン
住居:東京
家族:独身

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夢の富士山麓中古別荘、売買代金決済完了。

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理想の物件を、契約準備中。にて、無事契約になった富士山麓の中古別荘。先日、晴れて売買代金の決済も完了し、もう、いつでも自分の好きにイジくれる状態になりました。

この機会に、本日は、不動産売買の「決済」について、前回の「契約」と同様、噛み砕いてご説明致します。

不動産売買は、基本的に「契約」と「決済(引渡し)」の二段階に分かれることは、以前の記事にてご紹介したとおりなのですが、決済(引渡し)とは、契約の日に、文字通り「契(ちぎ)りを交わした」相手と、その内容を履行する日でもあります。
※厳密に言いますと、所有権が売買代金全額の支払いと同時に移転するという、ごく一般的な内容の不動産売買契約書は、契約の特約事項になっていて、もし、この規定が不動産売買契約書なかった場合は、契約の締結と同時に所有権は移転してしまうことになります。(まぁ、法務局への手続き等、実際は現実的ではありませんが、民法の規定ではそうなっているのです。)

実務的、利便性等から、実際の取引では前回の「契約」でご説明したとおり、契約日と決済日は1ヶ月ほど空く場合が多くて、その間に売主・買主は色々と準備を進めていくわけですが、この間は契りを交わした相手と、その内容を履行するために準備をする期間です。まぁ、無理やり男女の関係にたとえますと、抵当権などの債権、債務の部分は、「男女関係過去の清算の巻」みたいな感じになりますので、人によっては、相当な労力を以って、準備をする訳であります。

決済は、一般的には買主が購入資金を預けていたり、ローンを組んだ金融機関の本支店や、支払が小切手の場合は不動産業者の事務所などに、売主と買主、取引を仲介した不動産業者と司法書士が集まって行います。ここでは、所有権移転の手続きを行う役目の司法書士が司会者のようになって場を進めることが多く、登記関係の書類確認や本人確認が終わり、売買代金の支払いが確認できたら「では、おめでとうございました。」と終了になります。銀行が月末で混んでいない限り、契約の時よりも早く終わることが多いです。

後日、所有権の登記が完了するのですが、所有権が移った日は、この決済が行われた日が記載されます。

さて、いよいよ、DIY別荘リフォームが始まります。

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別荘に何を求めるか?

まだ別荘を所有していないワタクシではありますが、ブログのサブタイトルにもあるますとおり、元現場監督で現在不動産屋勤務の猫好きオヤジサラリーマンですので、物件選び(カテゴリーの記事)でもいくつか記事に致しましたとおり、建物自体の耐久性や、断熱性、立地条件や売買条件、そして猫好きな人を見抜く目は、プロの目をもっております。

さて、別荘と聞けば、お金持ちの趣味のようにしか聞こえませんし、私もついこの間までそう思っておりました。ただ、もちろん価格も、それこそ東京の都心部と同等な物件も多くありますが、少なくても、ワタクシの探していた価格帯(500万円前後)、条件面(富士山が見える、平屋でDIYによって生まれ変わる)の別荘は、ある意味、例えばワタクシはマイカーを持っていませんので、その分300万円位は、同世代の既婚男性よりも出費が無いですし(実は、現在ヤフオクで中古の軽トラ購入が計画中ではありますが、いずれにしても40万円位の予算です。)、もちろんぜいたく品ではありますが、考え方、資金計画によってはもっと身近に感じられるものになるのではと思います。

ワタクシの場合、色々な要素があって別荘に憧れを抱いたわけでありますが、あえて書くなら以下のようなポイントがその動機だったのかも知れません。

①仕事のストレスから逃げるため、自宅から2時間圏内で行ける場所を探していた。当初は、貸家でもいいかと思っていたけど、DIYで好きなようにいじくれないという事実に気が付いた。②自宅はマンション暮らしで、構造部分のDIYをする余地が無い。③虫は嫌いでも、自然の中に行くことは好き。④離婚した。⑤3年前の夏、家庭菜園をしたくて、まずはバルコニーで枝豆を植えたら、朝日しか当たらず、豆どころか、葉っぱすら伸びなかった。

何やら、後半は寂しい動機ですが、まぁ、現実はいつも厳しいのであります。時に、ネガティブな出来事が、人をポジティブな決断に向かわせることがあっても、いいじゃぁないですか。笑

本題に戻りますが、別荘といっても、富士山麓にあるものだけでも、本当に多種多様なものになっています。まず、大きなくくりから見れば、村単位のエリア分けから、別荘地単位でのエリア分け、さらにその中でも、ワタクシが最初に見た、区画が細かく区切られ、敷地こそ大きいものの、何やら東京郊外にある建売の開発現場のような別荘地から、この度、購入予定のような森の中にあるような別荘地。他にも、特に別荘地にはなっていなくて、単体で建っているような別荘も多く見かけます。この点で、例えば、ワタクシは最初に見学をした物件は、逆に別荘地全体が整備、管理がされ過ぎていて、あまり山の近くに居る感覚を感じなかったのですが、人によっては、そういった安心感、開放感を求めている場合もあると思いまして、まぁ、そこが物件選びの分かれ目のひとつになってくると思います。

さて、別荘に何を求めるか?ということですが、ワタクシは旅行が好きで、色々な場所に行きました。そして、別荘に魅力を感じてから、どこにでも好きな場所に行けるという理由から、一旦はキャンピングカーにも興味を持ち、別荘選び同様、アマゾンで本を買い、実際に販売店まで見にも出かけました。ただ、ディーゼル規制とかの問題もあって、現実的に5年単位で所有することを考え、シャワー、ベット、ミニキッチンというアウトドア男のロマン3点セットが付いた中古車の場合、350万から400万円しないと、マシなものが買えないと知り、あっけなく諦めたという経緯もあります。今、改めて気持ちを整理すると、恐らくワタクシの頭の中では別荘ライフを満喫>各地の旅館、ホテルを満喫>キャンピングカーで全国を満喫という、順位付けが行われていたものと思われます。

古い中古別荘を、自分のペースで補修、改装する。平日は、その為の図面を書いて、道具を選ぶ。往復の道のりで、地元の食事を楽しみ、別荘横のほっぽらかし家庭菜園で、まずは気候を無視して枝豆に再挑戦する。連休がとれたら愛猫も連れて行き、虫好きな彼と、虫嫌いなワタクシ自身の為に、家の防虫施工に精を出す。こんなところが、今のところ、ワタクシが別荘に求めることでありますし、逆に、少し年上の別荘にワタクシが求められていることのような気がしています。



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理想の物件を、契約準備中。

先日理想の物件に出会う。でご紹介した物件ですが、その後営業マンさんと定期的にコンタクトを取り、現地にも2度訪問し、契約するまでに至りました。まだ、物件は売主さんの所有ですので、写真も多く載せられませんが、1ヶ月後くらいを目途に、写真も増えると思います。

この機会に、本日は、不動産売買の「契約」についてちょっと噛み砕いてご説明致します。

不動産売買は、基本的に「契約」と「決済(引渡し)」の二段階に分かれるのですが、契約とは、すなわち「契(ちぎ)りを交わす」ということですから、買主と売主が、買いましょう、売りましょうという約束をする日になります。(男と女の場合は、「婚約」となりますので、これと同様に契約は中途半端な気持ちでは出来ません。)

個人売買を除き、多くの売買では仲介業者が間に入ることになりますが、契約日には、物件に関する重要事項の説明を、国家資格である宅地建物取引主任者の資格を持った仲介業者の人間から聞き、その後、契約の説明を聞くことになります。どちらもそれぞれ「重要事項説明書」と「不動産売買契約書」という書類の内容を読み合わせしますが、内容を理解して、納得したら最後に2通の書類に署名と捺印をして終了です。後日予定される、売買代金の決済日(引渡日)に比べると、三文判と手付金(売買代金の5-10%相当)、身分証明書類さえあれば契約締結となりますので、役所から書類などを集める面倒、大金が動いて変な汗をかいてしまう決済日に比べると、どちらかというと「決断」という気持ちが占める割合が大きいのが契約日となります。

契約書には、このあとに続く「決済(引渡し)」の予定日も記載されています。日程は、当事者での打ち合わせで決定をするのですが、契約から決済までの期間、買主は役所で書類を揃えたり、銀行とローンの手続きを進めたり、司法書士に所有権移転の手続きを依頼したりの準備期間となり、売主は物件に残った動産類を整理したり、思い出の詰まった物件で最後の時間を過ごしたりと、この辺りは日本人の持つ神道の心というか、まぁ、不用品は捨てるしかないかもしれませんが、全てのものに神さまがいるような、今までありがとう。と、手放す方が、やはり年配の方ほど多いと感じております。

ワタクシはいつもは説明を差し上げる立場にいますが、やはり契約書類には不動産の専門用語が多く出てきますし、そもそも不動産売買を全体の流れの中で捉えて、売買契約の持つ意味を、人生でそう何度も無い数時間の場で、普段、それぞれ違った分野でお仕事をされている方々がビシッと理解をすることは、不可能とも思います。ですので、相性の合う、知っておいたほうが良いポイントをちゃんと説明してくれる営業マンとの出会いは、大切だと思います。あとは、契約書類に署名と捺印をしたら、法的にも当然責任が発生しますので、理解できないことがあれば、書類にエンピツでチェックをつけながら、署名捺印前に全部確認することをおススメ致します。出来れば、契約日前に契約書類の案を事前にもらうこともいいでしょう。

不動産の買い物は金額も大きくなります。ですので、準備も時間をかけて入念に行う必要がありますので、その分、「買います・売ります」という意思を確認する日=契約日と、売買代金の決済、物件の引渡しまでにワンクッションを置くのですね。

決済(引渡し)については、また後日ご説明致します。




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別荘選びから現地見学までのポイント、心構え。

さて、理想の物件に出会う。でワタクシが見つけた物件は、実際に現地を見て2軒目の建物でしたが、不動産業営業マンとして感じた、思った別荘物件見学のポイントを挙げてみます。

①インターネットの検索サイト、SUUMOathomeの検索条件ヒットの自動メール通知機能はもちろん、希望のエリアの物件を取り扱う仲介業者のホームページをブラウザのお気に入りに入れて、定期的に見て回る。
私の職場でも6-7年前までは、インターネット経由のお客さんは、どこか細かすぎるというか、少し仕事をしにくい部分があったのは事実です。ただ、ここ数年では、逆に飛び込みのお客さんはあまり本気で物件選びに対して時間を割いていないように感じることもあります。一生に一度あるかないかの別荘選びですので、しっかりと自宅で事前調査を行いたいところです。管理費や固定資産税、水道料などは、最低限チェックをしておきたいポイントです。昔は実際に問合せをしないと分からなかった情報も、今はネット上にたくさんあります。

②気になる物件があれば、まずは気軽にメールで問合せをしてみる。
物件詳細ページによっては、営業マンが忙しかったり、とりあえず情報を載せようと急いだために十分な情報が無い場合があります。また、ネットには掲載されていない近隣の写真等を営業マンが持っている場合もありますので、まずは名字だけを名乗るのでもOKと思いますので、問合せをしてみても良いと思います。

③良い、営業担当さんにあたるように、日頃から良いことをして心がける。
これは、まぁ出会いとか、巡り合わせ、相性の問題ですが、少なくても私が出会った2社の営業マンさんは、どちらも親身になって対応をしてくれています。もちろん、日頃から良いことをするように心がけています(笑)。先日はラーメン屋のおばちゃんに、もらいすぎたお釣りを、わざわざお店からしばらく歩いたところから引き返して届けたりしています(笑)。

④初めて現地に行く前に、出来ればその土地の事を勉強して、時間があれば見学の前に実際に行ってみる。
別荘物件は、都市部の賃貸住宅や建売住宅と違い、物件が仲介業者の事務所から遠い場合がほとんどです。営業マンも準備を万端にして接客をしてくれますので、「物件はまぁまぁだけど、行ってみたらまわりに飲食店もなくて寂しかった」とかいう理由が返ってくると、営業マンとしてもガックリくるでしょう。なので、時間的に余裕があれば、もしかすれば頻繁に通うことになる物件ですので、時間を惜しまず、実際に出かけてみたいところです。見学の時には、下見と違った交通手段で行ってみるのも良いかもしれません。

⑤見学は1日3物件が最大。できればインターネットで検索した段階で1つに絞っておく。
富士山麓にいくつかある別荘分譲地は、そのひとつで敷地内の区画数が200とか300以上になります。「せっかく来たのだから、たくさん見せてもらおう」と言って、5戸も6戸も見て回ると、何が良かったのかが分からなくなりますし、営業マンもあまりやる気がなくなってしまうことが想像できます。もちろん、例えば掃除機やテレビを買う時にでも1ヶ月色々なお店に行って、その過程も重要と考えている方はそれでも良いと思いますが、多くの場合で、そういったお客さんはひとつに絞れず、結果としてお客さんとしてみればそうでなくても、冷かし客のようになってしまうことが考えられます。ポイントは、インターネットで事前にふるいにかけて、本命のいくつかを、じっくりと、それこそ床下や天井裏まで見る気持ちで見学した方が、ゆくゆくも物件への愛着につながるのでは、と思います。(ただし、主にこれは私が探しているような500万円クラスの物件探しのことで、3,000万クラス以上の物件では状況も違うと思いますのであしからず。)



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理想の物件に出会う。

さて、物件自体はネットのお気に入りに登録された別荘検索サイトを定期的に見回るのと、SUUMOの条件ヒットメールでほぼ1年ほど見ていましたが、思い出に残っているのは、探し始めた時に見つけた460万円の物件。100坪位の土地に、50平米位の平屋の建物が建っていました。山中湖の北側にあって、南側からは富士山が望め、家庭菜園も可能とのことでした。

最初の頃は、まだ漠然とした夢で、別荘を買うよりもそのお金で毎月色んな場所に行った方がいいかなぁとか、キャンピングカーのほうが処分もしやすいし、ペットと一緒に旅行もできるかなぁなんて、色々な意味で迷いがありましたが、思い切って不動産屋に電話をすると、まだ販売中とのこと。そうなると、いよいよ資金計画などを考えたのですが、何しろ最後に富士山に行ったのは、その時点ではもう1年以上も前のことでしたので、現地の事も良く知らずに、果たしてこのまま計画を進めていってもいいのだろうか。と、2週間ほどは間取りを印刷してリフォーム案を考えたりと、要はまだまだ迷っていたのでした。

意を決して、再度不動産屋に見学の電話をしたのはその後すぐ、リフォーム案もまぁまとまって、季節も春になる頃のことでした。

「あ、そちらの物件は先日からご検討されていた方が、お申し込みされました。雪が解けたので再度見に行かれて、決められました。」

あらら。昔から良く言ったものです。「思い立ったが吉日」。条件のいい取引は、仕事だって、結婚だって、なんでも全部早い者勝ちなんです。

あれから、1年。なんかキミマロ師匠みたいな響きですが、その間も結局は理想の物件がなく、もう無理なのかもと思っていたワタクシでありましたが、ふと今まで見ていなかった業者のページを見ていると、ドキッとするような物件写真が画面に映し出されました。写真では初めての物件見学でも触れた、以下の条件をほぼ満たしているようです。

予算:500万円前後
場所:富士山麓
条件:①最低でも敷地内から富士山が見える。②小さくても家庭菜園が出来る。③土地が所有権。④敷地内に木が多い。⑤平屋で、DIYでメンテナンスすれば光る物件

物件はまだ売主さんの所有物ですので、ここではあまり写真を掲載できませんが、現地はなだらかな傾斜地で、平屋の建物が建っています。築年数は古いですが、DIYで磨けば光りそうなオーラを感じます。木が多い分、家庭菜園はちょっと厳しいかもしれませんが、まぁ、適当に整備してほっぽらかしで収穫をめざすことは可能でしょう。

このまま契約になるのか!?ご期待ください。


見つけた理想の物件、リビングからの眺め。富士山が素晴らしい!

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